در ایران همیشه تفکری بر بازار سنتی مسکن مسلط بوده که مطابق آن قیمت های ملک بر روی مسیری پلکانی قرار دارد و بعد از هر رشدی با ثبات (و نه رکود) مواجه می شود و بعد از مدتی دوباره رشد می نماید. و یا مثلا برخی در ایران همیشه می گویند که هیچ گرانی تا به حال ارزان نشده است و تفکرات دیگری که نشان می دهد اصولا کسی در بازار سنتی ایران اعتقادی به ارزان شدن، که فرنگی ها از اون به ضد تورم (disinflation) یاد می کنند، ندارد. ولی اتفاقات اخیر نشان داد که باید داده های بازار سنتی اصلاح شود. می خواهم با بررسی برخی اتفاقات یک سال اخیر تحلیلی بر کل جریان روند رشد و رکود بعدی بازار مسکن داشته باشم. پیشاپیش از نظرات شما در این مورد سپساگزارم.
اول برگردیم به زمانی که قیمت ها بر اثر دلایلی چند، در حال رشدی دیوانه وار و غیر منطقی بود، برخی از این دلایل این ها بودند:
١- رکود 5 ساله قبل مسکن و عدم افزایش قیمت مسکن در حالیکه سایر خدمات و کالاها در طول زمان مشابه، حداقل 100% افزایش قیمت داشتند.
٢- عدم اطمینان مردم به بازارهای پولی و مالی مانند بورس و غیره در سال 84 و 85
٣- سفته بازی و سودجویی کسانی که پول تورم سالهای گذشته، در دستشان بود و عدم توانایی دولت در کنترل خرید و فروش ها (و همچنین کنترل خانه های خالی در شهرهای بزرگ که گفته می شود نزدیک به 25 درصد خانه ها را تشکیل می دهند و می توانند تاثیر شگرفی در کنترل هزینه اجاره بها داشته باشند)
۴- افزایش وام های مسکن و رونق های کاذب و غیر مهندسی شده دولت به این بازار
۵- افزایش هزینه های ساخت و ساز و مصالح ساختمانی که بخشی جهانی و بخشی داخلی بود
بعد از گذر از این مرحله وارد زمانی می شویم که مردم در زیر فشار هزینه های مسکن و اجاره نشینی کمر خم کردند و صدای اعتراضات آنها به دولت رسید. اکنون نوبت دولت بود که اول برخی سیاست های غلط قبلی خود برا اصلاح نماید، مانند مجوز های صادراتی مصالح ساختمانی و یا توقف وام های مسکن. ولی اتفاق دیگری نیز افتاد، قیمت ها به دلایل غیرواقعی بودن و تعامل کلاسیک عرضه و تقاضا و همچنین کاهش درخواست روانی سفته بازان و شروع صف های عرضه افت پیدا کردند. در این زمان وزیر بازرگانی گفت "با اجرای طرح ساماندهی املاک و مستغلات، حباب ناشی از دلال بازی و سودجویی را در بخش مسکن ترکاند." البته این طرح هنوز در حال پیاده سازی است! و منظور ایشان احتمالا دستورهای امنیتی و اطلاعاتی واری بود که گفته می شد با کسانی که در این گران شدن ها دست داشته باشند برخورد می شود. در این زمان روزنامه دنیای اقتصاد سرمقاله ای با عنوان "حباب مسکن را چه کسی ترکاند؟" نیز این موضوع را بررسی نمود که کلیت آن بر محور عدم مدیریت صحیح پولی که از منبع خارجی (که افزایش قیمت نفت و سپس کاهش آن بود) نشات می گرفت، متمرکز بود.
بعد از این دوره، کد رهگیری که کمی پیشتر به بازار آمده بود، بیشتر مطرح شد. من مدارکی در دست ندارم که بدانم این طرح چه میزان موفق بوده است، ولی به طور کلی هر گونه تهیه بانک های اطلاعاتی در معاملات کشور، می تواند نتایج مثبتی داشته باشد. برای مثال افزایش مالیات های ناشی از این معاملات که منطقی ترین راه درآمدی دولت است، یکی از این فواید می تواند باشد. برخلاف نظر برخی من باور ندارم که این طرح موجب گرانی بیشتر می شود (که البته هم نشد). بی بی سی جزو دسته ای بود که ابراز تردید نسبت به تاثیر این طرح در قیمت ها می نمود.
و اما از ماه های آخر امسال تا به حال مشکل جدیدی که به وجود آمده است، کاهش تولید و عرضه در این بازار است. در ماه های پایانی سال گذشته دولت قول صدور تعداد بیشتری جوازهای ساخت را داد، در حالیکه تا جایی که من می دانم مشکل بازار تولید مجوز ها نبوده، تقاضا هم کم نبوده (حتی گزارش هایی حاکی از افزایش آن است) پس سوال این است که چرا کماکان تولید کم است؟ شاید بهترین دلیل را بتوان کم شدن سود ساخت و ساز و همزمان با آن کم شدن احساس امنیت سرمایه گذاری دانست.
با در نظر گرفتن سهم بازار ساخت و ساز و صنایع مرتبط آن در اشتغال زایی و توانایی آن در کاهش نرخ بی کاری که در حال حاضر حدود 14 درصد تخمین زده می شود، به نظر می رسد دولت دهم باید یکی از اولویت های خود را از آن این بازار بنماید. از طرفی باید راهکارهای اثبات شده برای کنترل در حین خروج از بحران فعلی نیز استفاده گردد تا با مشکلات قبلی مواجه نشویم.
نظر شما برایم بسیار مهم است، لطفا شما هم بفرمایید.
Comments
Post a Comment